Qualitative study: Swedish Pension Institutions : International Investment Strategies to Real Estate

Det finns det goda argument för internationell portföljdiversifiering: marknader rör sig inte synkroniserat och genom att exponera mot olika marknader minskar den totala risken i portföljen. Mogna kapitalmarknader, där stora institutionella investerare har ett strukturellt överutbud av kapital, kan välja att förflytta en del kapitalöverskottet utomlands. Genom att flytta kapital till andra tillväxt- eller utvecklingsstäder, kan lika eller bättre avkastning erhållas samtidigt som risken i portföljen diversifieras. Internationell diversifiering medför även en del hinder och risker, men många av dessa har idag minskat i betydelse. En framgångsrik strategi syftar därför till att maximera fördelarna, samtidigt som man försöker undvika eventuella risker och hinder.I tidningen fastighetsvärden skrevs hösten 2016 att ”Svenska fastighetsbolag förvärvar utomlands i en takt som vi inte upplevt sedan i slutet av 1980-talet. Fastigheter för 250 miljarder i 25 länder kontrolleras av 40 svenska bolag”. Medan svenska pensionsinstitut direkt eller via dotterbolag eller delägda bolag redan är stora aktörer på den svenska fastighetsmarknaden, kan man i efterdyningen av finanskrisen 2008, se mer av diversifiering mot såväl den internationella fastighetsmarknaden. Uppsatsen tar upp frågor kring hur och om man idag gör fastighetsförvärv utomlands med mindre risk och vilka förutsättningarna är för att genomföra en sådan övergång. Resultatet av den kvalitativa studien har därefter berikat till svar för huvudsyftet med den här uppsatsen; att ta reda på orsaken till det växande intresset för internationell diversifiering bland svenska pensionsinstitutioner. Den växande internationella diversifiering, har visat att man hittat en gynnsam strategi för att överkomma många av de hinder och risker en sådan övergång medför. Varför man väljer att investera utomlands kan således förklaras i två steg: den underliggande anledningen och den underliggande orsaken. Anledningen är att man vill diversifiera den totala portföljrisken och finna en stabil långsiktig avkastning. Orsaken är att Sverige har haft en lång och god tillväxt som inte är säkrad för framtiden, att det råder stor konkurens på en liten marknad som Sverige och att pensionsinstituten har ett kapitalöverskott. Alternativet är därför att söka sig utomlands, och då Sverige redan genererar god avkastning, har det mer handlat om att diversifiera genom olika sektorer på liknande ekonomiskt stabila marknader. Det innebär marknader som Finland, Tyskland och England genom att ingå partnerskap med lokala managers, vilket i en sådan internationell övergång verkar riskminimerande. There are good arguments in favor of international portfolio diversification: markets do not move in a synchronized way and thus by exposing to different markets, the overall portfolio risk reduces. In mature capital markets where large institutional investors have a structural surplus of capital, one can choose to move a portion abroad. By moving part of the capital to other emerging or developed markets, equal or better returns can be earned while at the same time the risk in the portfolio is diversifies. However International diversification implies some obstacles and risks, though many of these have today diminished in importance. A successful strategy therefore aims to maximize the benefits while trying to avoid possible risks and obstacles. In autumn of 2016 the Swedish newspaper Fastighetsvärden published an article stating that "Swedish real estate companies acquire abroad in a way we have not experienced since the late 1980s; Real estate for a value of 250 billion is controlled by 40 Swedish companies in 25 countries". While Swedish intuitions direct or through subsidiaries or joint ventures are at present major players in the Swedish real estate market; in the aftermath of the 2008 financial crisis, one can see the reappearance of diversification towards the international real estate market. The thesis addresses questions concerning if and how to make real estate acquisition abroad with less risk and what the conditions are for implementing such a transition. The result of the qualitative study enriched the response to the main purpose of this essay; to validate the reason for the growing interest in international diversification among Swedish pension institutions. The increase in international diversification implies that a favorable strategy has been found to overcome many of the obstacles and risks entailed by such transition. Why one chooses to invest abroad can be explained in two steps: the underlying reason and the underlying cause. The reason is to diversify the overall portfolio risk and find a stable long-term return. However, the underlying cause for today’s investments are based on the good long-term growth Sweden has had, which is not secured for the future. Moreover there is capital surplus and big competition on a small market like Sweden. The alternative is therefore to go abroad, and as Sweden already generates good returns, it has been more about trying to diversify through different segments in similar economically stable markets. It means entering in markets such as Finland, Germany and England by joint ventures with local managers, which in such an international transition minimizes risk