Execution of the Mortgage

Disertační práce se zabývá právní úpravou zástavního práva k nemovitostem, zejména se přitom zaměřuje na úpravu výkonu zástavního práva k nemovitostem. Disertační práce snaží podrobit současně platnou úpravu detailnímu výkladu a objasnit tak základní východiska a koncepty, na nichž úprava stojí. Závěry analýzy recentní úpravy jsou poměřovány především s úpravou v návrhu nového občanského zákoníku, jehož úprava výkonu zástavního práva k nemovitostem je také podrobena rozboru. Závěry jsou dále srovnávány s vybranými zahraničními a historickými koncepty. Výchozí hypotézou disertační práce bylo, že platná úprava výkonu zástavního práva k nemovitostem v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, není vyhovující, tj. že dostatečným způsobem nepřispívá k dosažení účelu institutu zástavního práva. Hypotézou bylo, že platná úprava adekvátně negarantuje zástavnímu věřiteli právo na přednostní a maximální možné uspokojení ze zástavy, stejně tak jako neumožňuje zástavnímu dlužníku dosažení co nejvyšší hyperochy. S tím souvisí předpoklad, že platná úprava poskytuje stranám zástavněprávního vztahu pouze omezené možnosti, jakým způsobem zástavní právo vykonat. Výstupem práce mělo být ověření této hypotézy a posouzení, zda platná úprava zástavního práva k nemovitostem obstojí i v současných právních a socioekonomických podmínkách či zda lze kvalitativní posun očekávat spíše od úpravy v návrhu nového občanského zákoníku. Prostor byl v disertační práci věnován také výkladu obecných otázek zástavního práva k nemovitostem (resp. aktuálním či výkladově sporným otázkám). Pokud jde o strukturu předkládané disertační práce, první část práce se zabývá obecnými otázkami zástavního práva k nemovitostem, a to zejména podstatou, funkcí a systematikou institutu, samotnou nemovitou zástavou, zajišťovanou pohledávkou, právními důvody a způsoby vzniku zástavního práva k nemovitostem, právy a povinnostmi plynoucími ze zástavního práva, jakož i jeho samotným zánikem. Druhá část práce se zaměřuje na realizaci zástavního práva, rozebírá znaky platné úpravy a zařazuje je do širších souvislostí. Věnuje se i konkrétním způsobům výkonu zástavního práva k nemovitostem de lege lata a také otázkám s výkonem úzce souvisejícím. Prostor je poskytnut také přehledu realizačních způsobů zástavního práva k nemovitostem ve vybraných zahraničních úpravách (a mezinárodních projektech) a zejména se pak sleduje směr, kterým se vydává návrh nového občanského zákoníku. Rozborem platné úpravy výkonu zástavního práva k nemovitostem dospěl autor k závěru, že současná úprava není vyhovující. Stávající kusá úprava v prvé řadě generuje mnoho výkladových nejasností a neposkytuje tak kýženou jistotu adresátům jejích norem. Tato konkluze se týká jak obecné úpravy zástavního práva k nemovitostem, tak i zákonné materie vztahující se k výkonu zástavního práva k nemovitostem. Lze přivítat, že návrh nového občanského zákoníku valnou většinu předestřených problematických otázek řeší, a to výslovně a vesměs racionálně. Závažné nedostatky platné úpravy shledal pak autor zejména v oblasti výkonu zástavního práva. Tuto úpravu lze charakterizovat v kontextu zahraničních úprav a mezinárodních modelových zákonů jako strnulou a regulativní. Platný český zákoník při výkonu zástavního práva žádným způsobem nepřihlíží k vůli stran zástavněprávního vztahu. Na standardy běžné ve vyspělých evropských zemích v tomto ohledu navazuje návrh nového občanského zákoníku. Ten znamená v oblasti výkonu zástavního práva zásadní koncepční zlom, neboť klade klíčový důraz na autonomii vůle právních subjektů. Stranám zástavněprávního vztahu se tak nově umožňuje realizovat zástavní právo bez jakékoli ingerence dalších subjektů (např. přímým prodejem zástavy). Návrh také patřičně vymezuje určitý legální rámec, v němž se musí sjednaný způsob uspokojení pohybovat.Katedra soukromého práva a civilního procesuObhájenoThe thesis deals with some legal aspects of mortgage and, in particular, it is focused on the ways in which a creditor can realize his right in real property serving as collateral in order to settle his secured debt. The goal of dissertation is to analyze the various forms of execution of mortgage which are enabled by Czech laws, to compare the recent Czech regulation with some foreign jurisdictions and international legal projects and to give a concise overview of the regulation of mortgage in the bill of new Czech Civil Code as well as in the relevant historical legislations. Finally, I assess the recent Czech regulation, highlight its weak points and, in the context of comparative survey, recommend some improvements for the future. A mortgage is a means of securing creditor´s claim by granting a specific right in other person's property. The purpose of a mortgage is to protect the creditor and ensure him some substitute performance in case the secured debt is not performed duly. In such a case the creditor is entitled to satisfy his claim from the proceeds of the sale of the mortgaged real estate. Thus, the secured debt can be settled without any cooperation with the debtor. The characteristic feature of the recent Czech civil law is that the legislation offers very limited opportunities how to realize the pledge (mortgage). Law recognizes only two possible ways in which a lien (mortgage) can be exercised: either the sale of the collateral in a public auction or the judicial sale. Under the Czech Civil Code the realization of the collateral always ends in its forced sale and the mortgagee's claim is satisfied from the yield of this sale. Provisions of the Civil Code prohibit any contractual arrangements that would entitle the mortgagee to satisfy his claim otherwise than in ways set by law (i.e. otherwise than by obtaining the proceeds of public auction sale or judicial sale). Thus, the domestic law contrasts with the regulation of the matter in modern foreign civil codes which enable various forms of collateral realization. On the basis of comparative survey foreign legislations can be roughly divided into two basic groups, dependant upon their approach to the collateral realization. The first group, represented by the jurisdictions based on common law, is distinctive due to the emphasis on contractual autonomy (freedom of contract). The mortgagee is entitled to satisfy his claim from the collateral in forms which were stipulated in the mortgage contract and is not limited to judicial realization of collateral. Thus, a private sale of the collateral is commonly used. The second group is made up by most of the European states. The fundamental procedure for the collateral realization in these jurisdictions is the forced sale through the legaly regulated process (especially in a public auction), nevertheless, to certain extent, contractual parties are also enabled to agree on different ways of realization (e.g. private sale of the collateral). A bill of new Civil Code brings more options how to realize the real estate collateral. As a basic rule the Bill states that the mortgagee is entitled to satisfy his secured claim in the way agreed by the parties in a written mortgage contract. If no such an agreement exists the creditor shall be satisfied from the proceeds of the realization of the collateral either in a public auction or through a sale regulated by special law (this probably means a judicial sale of collateral). From the legal point of view, the regulation brought by the Bill is certainly a significant improvement in the field of collateral realization for it strenghtens the contractual freedom of the parties and enables them to settle their relations in the way which meets their needs